Техническая инвентаризация недвижимости: особенности, виды и требования к проведению

Опубликовано: 08.05.2018


Техническая инвентаризация – это подробная характеристика недвижимости с учетом качественных и количественных показателей. Основная цель процедуры – сверка полученных данных, учет проведенных изменений. При помощи инвентаризации учитывается имущественное положение юридических лиц. Инвентаризация позволяет определить степень изношенности объекта недвижимого имущества, что может повлиять на увеличение или снижение кадастровой стоимости.

Объекты, подлежащие инвентаризации

Объектами, которые требуют проведения технической инвентаризации, являются единицы учета, с определенными характеристиками и юридическим статусом.

Объектом может выступать целый имущественный комплекс, либо при необходимости одна единица учета разбивается на несколько, о чем составляется сопроводительная документация. Как правило, при дроблении комплекса сооружений предполагается возведение стен или заборов в качестве разграничительной линии. Не допускается условное разграничение.

Помимо этого, проведение технической инвентаризации требуется при незавершенном строительстве и самострое с целью подтверждения законности постройки и бесхозных сооружений.

Инвентаризации подлежат также объекты внешнего благоустройства, то есть площадки, мосты, проезды и даже зеленые насаждения. Подпадают в эту категорию и объекты передающих устройств, электротранспорта, то есть канализации, нефтепроводы и прочие объекты.

Действующее законодательство предусматривает неразрывную связь между земельным участком, его целевым назначением и самим объектом, подлежащим инвентаризации.



Аренда и субаренда объектов нежилого фонда для предприятий РГБ. Виды и формы аренды


Аренда – основанное на договоре срочное возмездное владение и пользование ОН.

Факт сдачи имущества в аренду – акт о распоряжении имуществом. Арендатор, используя имущество, присваивает продукцию от результатов деятельности. Аренда при определенных условиях может выступать как форма отчуждения собственности (при договоре с правом выкупа). Субъектами аренды недвижимости выступают арендо­датели, арендаторы, посредники, субарендаторы. Объекты аренды — сооружения, земельные участки (за исключени­ем земель, занятых Федеральной службой безопасности), жилье, нежилые помещения.

Основные принципы аренды :

• смена хозяйствующего субъекта;

• возвратность недвижимости собственнику в нату­ральной форме;

• равноправие сторон;

• договорные отношения;

• материальная ответственность;

• платность;

• нерасторжимость договора при смене собственника;

• целевое использование объекта

• обычно – срок аренды не менее 5 лет

• отделимые улучшения за счет арендатора – его собственность

Виды аренды:

1) свободная аренда - не делается ограниче­ний в характере использования земли и других объектов недвижимости. Арендатор распоряжается ими исходя из своих целей и задач.

2) целевая аренда -недвижимость используется в заранее определенных собственником целях, только после вы­полнения договорных обязательств арендатор может ис­пользовать недвижимость по своим планам.

Возможна дифференциация арендных отношений на их разновидности и варианты по формам и способам изъ­ятия арендной платы, степени аренды средств производ­ства, формированию и распределению арендного дохода, выкупу имущества и т. д.



Что собой представляет понятие "недвижимость". Виды недвижимости


Мало кто знает о том, что понятие «недвижимость» было впервые сформулировано еще в римском праве, после того как в гражданский оборот были введены всевозможные земельные участки и прочие природные объекты. Хотя на сегодняшний день оно является общепринятым в любой стране по всему миру.

Стоит отметить, что в дореволюционной России оно начало использоваться только после внедрения соответствующего указа Петра Первого в 1714 году, который был издан с целью ограничения оборота недвижимости и ее дальнейшего наследования. В советское время, после того как была полностью отменена частная собственностьна землю, понятие «недвижимость» постепенно трансформировалось в категорию основных и оборотных фондов (также появилось понятие «движимое имущество»). В то же время земельные участки учитывались по отдельности в соответствии с их видом, и только по площади.

В современной России понятие «коммерческая недвижимость» снова используется в действующем правовом и экономическом обороте, что произошло по причине установления статуса частной собственности на землю. Окончательно он был закреплен в законодательстве Указом Президента РФ, который вступил в силу с 27.10.1993 года.

Понятие и признаки

В повседневной жизни понятие «недвижимость» является вполне распространенным. Однако на самом деле мало кто понимает, что внешняя видимость далеко не всегда соответствует юридической сущности недвижимости, которая в преимущественном большинстве случаев определяется особенностями экономического развития страны, сложившимися историческими традициями и прочими условиями.

Понятие «коммерческая недвижимость», как и любое другое, включает в себя несколько основных элементов:

Наименование – определенный знак или термин, который закрепляется за данным объектом. Содержание – совокупность отличительных особенностей и признаков, ядром которых можно назвать определенное сущностное свойство (в данном случае это неперемещаемость в пространстве, долговечность, непотребляемость и другие). Объем – определенный перечень предметов, которые отображаются в данной категории.

Виды собственности, понятие и сущность.


Собственность является системообразующим, основополагающим элементом всех социально-экономических отношений. Прежде всего, она вызывает ассоциации с вещью. Но это поверхностное, искаженное представление. Собственность в юридическом смысле обязательно выражает имущественные отношения.То есть, имущество, которое обусловлено законом, принадлежит собственнику. А в экономическом смысле собственность охватывает полностью хозяйственный процесс, она пронизывает все отношения по производству, обмену, распределению и потреблению полезных услуг и благ. 

В экономическом смысле собственность - это единство качественного и количественного. Качественный аспект - прежде всего, отношения между предприятиями, людьми, государством по вопросам присвоения средств производства, ценных бумаг, созданного продукта и так далее. Количественный аспект - всевозможные объекты: средства труда,заводы, патенты, ценные бумаги, земля и прочее. Сущность и формы собственности нужно понимать. Это система довольно объективных человеческих отношений по поводу присвоения результатов и средств производства.

Объекты собственности - это не что иное, как производственные ресурсы, услуги  и товары, национальное богатство и богатство семей. Существует несколько видов объектов собственности. Первый - недвижимое имущество, имеется в виду все, что "неподвижно", то есть материально. Сюда входят здания, многолетние насаждения, водные объекты, сооружения, земельные участки и прочее. Второй вид - движимое имущество- эти вещи материальны, но их можно перемещать. К ним относятся ценные бумаги, деньги и те вещи, которые не относятся к недвижимости. Третий вид - интеллектуальная собственность. Имеются в виду результаты деятельности интеллекта и все средства, приравненные к ним, товарный знак, фирменный знаки прочее. 



Понятие «недвижимая собственность», типы, формы и виды собственности на недвижимость


Как объект правовых отношений недвижимость характеризуется комплексом публичных и частных прав на нее. Так, можно выделить права на владение, пользование, распоряжение, право залога, право оперативного управления, хозяйственного ведения и другие права на недвижимое имущество.

Нельзя ставить знак равенства между понятиями «недвижимость» и «недвижимая собственность». Первая категория определяется физическими свойствами (неперемещаемость, материальность, непотребляемость и т.д.), вторая - включает еще и набор юридических прав на физические объекты недвижимости.;

Рассмотрим основные правомочия собственности на недвижимость:

1. Право пользования - это обеспеченная законом возможность хозяйственного использования недвижимого имущества или извлечения из него полезных свойств или дохода.

2. Право владения - это основанное на законе положение, при котором объект владения (например, земельный участок, участок лесного фонда) находится в сфере фактической власти правомочного лица.

3. Право распоряжения - это юридическая возможность совершать распорядительные действия по отношению к объекту недвижимости (полная или частичная продажа объекта недвижимости, предоставление в пользование, мену, дарение, залог, завещание, внесение в качестве вклада в уставный капитал и т. д.).

Таким образом, единство недвижимости как физического объекта и комплекса прав на него образуют понятие недвижимой собственности.

Обладание всеми правомочиями собственностью, без каких-либо ограничений, говорит об абсолютной частной собственности на недвижимое имущество.

Исходя из того факта, что ни одна страна в мире не гарантирует абсолютной частной собственности, в том числе и на землю в частности, можно выделить ряд ограничений на права использования недвижимого имущества, которые подразделяются на две категории:

- постоянные (бессрочные);

- временные (на определенный срок).,

Ограничения прав на землю устанавливаются актами исполнительных органов государственной власти, актами органов местного самоуправления или решением суда.

В экономике недвижимости немаловажное значение имеет деление объектов недвижимости по их принадлежности к различным типам, формам и видам собственности (рисунок 10) ([8], с. 31).

В основе деления недвижимости по типам, формам и видам собственности лежат различные способы присвоения и отчуждения доходов от этого недвижимого имущества, распределения бремени затрат по его содержанию между субъектами экономических отношений, а также различные способы управления недвижимостью.



Договор купли-продажи 2018: скачать образец и бланк формы бесплатно


На данной странице мы поговорим про договор купли-продажи на примере продажи недвижимости, товара, автомобиля и предприятия. Вы можете ниже скачать различные варианты договора, а также узнать особенности их заключения.

Договор купли-продажи  является соглашением, по которому на одну сторону (продавца) налагается обязанность передачи имущества другой стороне (покупателю). Покупателем при этом выплачивается определенная денежная сумма (оговоренная в договоре).

Различают такие виды договора купли-продажи, как:

Розничную куплю-продажу; Поставку; Поставку товаров для государственных нужд; Контрактацию; Энергоснабжение; Продажа недвижимости; Продажа предприятия; Продажу автомобиля; И т.д.

Мы разберем договор купли-продажи автомобиля, недвижимости, товара и предприятия.

Договор розничной купли-продажи

Является договором, согласно которому одной стороной (продавцом), занимающейся продажей розничного товара, передается товар в собственность иной стороне (это покупатель). Покупатель, в свою очередь, товар должен принять, также им должна быть уплачена определенная денежная сумма (цена). Обязательное условие договора этого типа – это наименование и количество товара . В ином случае договор недействителен.

Предмет договора – товар, передаваемый продавцом покупателю. Товаром именуют не изъятое из гражданского оборота имущество; вещи для потребления. В качестве предмета этого договора не могут выступать виды обязательных прав, прав на нематериальные блага и так далее.

Цену продавец должен огласить в тот момент, когда заключается договор. Размер устанавливаемой продавцом цены должен быть одинаковым для любого покупателя. Если покупателю продали товар по более высокой стоимости, он имеет право требования на признание договора недействительным. В этом случае происходит наступление двусторонней реституции (стороны должны вернуть все друг другу). Если потребление товара уже произошло, а сделка признана ничтожной — покупатель получит разницу между уплаченной им суммой и наименьшей суммой, по которой продавался товар.

Продавец должен быть предпринимателем, занимающимся деятельностью по оптовой продаже (собственник или управомоченное лицо). Чтобы продавать определенные виды товара, продавец должен иметь все необходимые лицензии (продажа алкоголя, табака).

Покупателем может быть как физическое, так и юридическое лицо.

Скачать образец/форму договора купли-продажи товара вы можете ниже:

Скачать договор купли-продажи товара (в формате Doc, редактируется в Word)



Арендная плата: состав, формы платежей, виды расчетов


Арендная плата: состав, формы платежей, виды расчетов

 

Наиболее важным звеном организации арен­дных сделок является экономически обоснованный состав и раз­мер арендных платежей. Так как в них заключены единство и противоречия между собственником недвижимости, арендатором и обществом (произвольное увеличение или уменьшение величины арендной платы ущемляет интересы предпринимате­ля либо наносит ущерб собственнику и государству). Просчеты ведут к негативным последствиям: к необоснованно большим до­ходам одних или банкротству предпринимателей. Высокая арендная плата снижает материальные стимулы или даже исключает объекты из производственного использования.

Арендная плата – это форма экономических отношений равноправных партнеров (собственника и арендатора) по распределению вновь созданной стоимости объекта недвижимости, накопления, стимулирования трудовой активности, перераспределения доходов и выступает  одной из экономических форм реализации права собственности .

В механизме арендной платы выделяют три существенных момента:

-       состав платежей;

-       размер платежей;

-       способы (методы) расчетов.

Наиболее распространенным методом установления арендной платы является определение твердой суммы платежа, исчисленной исходя из стоимости всего арендуемого имущества или отдельного по каждой его составной частей. Платежи вносятся, как правило, в установленные договором сроки. Однако возможна и единовременная выплата. При сдаче в аренду зданий и сооружений арендная плата обычно устанавливаемся на единицу площади исходя из фактического размера арендуемого объекта.



Формы и виды собственности


Рассмотрим другой вид общей собственности — долевую . Общая собственность граждан на имущество является долевой за исключением случаев, когда законом предусмотрено образование совместной собственности.

В соответствии с действующим гражданским законодательством (п. 2 ст. 244 ГК РФ) под долей собственников в общей собственности понимается арифметически выраженная доля в субъективном праве собственности на все общее имущество. Выражение «доля в праве» не может пониматься в смысле материальной доли вещи, так как ее нельзя указать. Нельзя считать общую собственность как совокупность долей самого права собственности. В действительности право собственности одно само по себе и принадлежит нераздельно всем субъектам. Оно распространяется на всю вещь. На практике это означает следующее: например, два товарища приобрели в равных долях двухэтажный дачный дом. Своим соглашением они установили, что один владелец будет проживать на первом, а другой — на втором этаже. Во время грозы во второй этаж попала молния, в результате чего он сгорел, и лицо, проживающее там лишилось возможности пользоваться помещением. Однако, доля в имуществе у него осталась прежняя (50%), следовательно, он имеет полное право требовать предоставления ему в пользование половины сохранившегося имущества, т.е. половины первого этажа.

Доли участников долевой собственности могут быть установлены законом либо соглашением всех сособственников. Если в соглашении участников общей долевой собственности не указаны размеры долей, то они считаются равными (п. 1 ст. 245 ГК РФ).

Порядок владения и пользования общим долевым имуществом устанавливается ст. 247 ГК РФ. Так, владение и пользование имуществом осуществляется по соглашению всех ее участников, а при возражении хотя бы одного из них — в порядке, установленном судом. [8]



Понятие обесценения. Виды износов и устареваний


 

С течением времени происходит снижение относительной стоимости зданий и сооружений по ряду причин:
— износ сооружений в процессе эксплуатации;
— неблагоприятное воздействие окружающей среды;
— изменения в технологии;
— воздействие различных внешних факторов.
Прежде чем рассмотреть методы начисления различного вида износов и устареваний, свойственных недвижимости, следует подробнее ознакомиться с основными понятиями и их свойствами.

С течением времени происходит снижение относительной стоимости зданий и сооружений по ряду причин:
— износ сооружений в процессе эксплуатации;
— неблагоприятное воздействие окружающей среды;
— изменения в технологии;
— воздействие различных внешних факторов.
Прежде чем рассмотреть методы начисления различного вида износов и устареваний, свойственных недвижимости, следует подробнее ознакомиться с основными понятиями и их свойствами.

Понятие «износ» имеет разное содержание в различных отраслях знаний и видах деятельности. Имеются существенные отличия в смысле, вкладываемом в значение термина «износ» профессиональными оценщиками 11 специалистами по бухгалтерскому учету. В контексте бухгалтерского учета износ (как и амортизация) является средством возмещения себестоимости в течение срока службы объекта собственности. Очевидно, что расчет амортизации не является оценочной процедурой. Оценщика-практика не интересует бухгалтерский учет активов (в том ключе, как он интересует бухгалтера), он пытается обосновать заключение о той или иной стоимости объекта оценки. Целью оценщика, если речь идет об износе в оценке, является определение стоимости конкретного имущества на конкретную дату в рамках затратного подхода с рассмотрением износа (оценочного) в качестве разницы между значениями стоимости восстановления (замещения) и рыночной стоимости улучшений.



Виды недвижимого имущества


До сих пор остаётся открытым вопрос о том, какие сооружения следует относить к объектам недвижимого имущества, ибо отсутствует даже примерный легально установленный перечень сооружений, относимых к объектам недвижимого имущества. На практике это оборачивается как государственной регистрацией в качестве недвижимости сооружений, которые таковыми не являются, так и неправомерным отказом в регистрации объектов недвижимого имущества. Не решён в нормативном порядке и вопрос о том, могут ли рассматриваться в качестве самостоятельных объектов недвижимого имущества нежилые помещения в составе сооружений, хотя реально эти объекты существуют (например, подземные переходы с встроенными павильонами и выходом из них метрополитена).

Соответственно, прежде чем рассматривать особенности тех или иных сделок с недвижимым имуществом, необходимо определиться с понятием, видами и специфическими особенностями отдельных видов недвижимого имущества, обусловливающими особенности правового регулирования его оборота.

Для начала нужно разобраться с разделением вещей на движимые и недвижимые. Деление вещей на движимые и недвижимые, ведущее свою историю ещё из римского права, основано на естественных свойствах объектов гражданских прав. Как правило, недвижимые вещи постоянно находятся в одном и том же месте, обладают индивидуальными признаками и являются незаменимыми. Характерным признаком для большинства объектов недвижимости является их неразрывная связь с землёй, именно которой они обычно обладают повышенной стоимостью. Вне связи с землёй соответствующие объекты, например деревья, выращиваемые в специальных питомниках для последующей посадки, конструкции для сборки жилого строения и т.п., недвижимыми вещами не считаются.



Объект недвижимости: определение и виды


Объект недвижимости: виды, определение, что входит в понятие, чего требуют закон и суды.

Объекты недвижимости: какое определение дали в законе

Сделки с недвижимым имуществом– одни из самых распространенных. Такое имущество покупают, продают, сдают в аренду, распоряжаются иным образом для получения дохода или в других целях. Объекты недвижимости – это предмет подобных сделок. Что такое объект недвижимости, законодатель раскрыл в статье 130 главы 6 ГК РФ .

Понятие объекта недвижимости  

В статье 130 ГК РФ идет речь о недвижимых и движимых вещах. Согласно статье существует несколько видов объектов недвижимости:

Участки земли, участки недр, а также все, что прочно связано с землей. Законодатель отнес сюда здания, сооружения, объекты незавершенного строительства . Отличительная черта – данные объекты невозможно переместить без несоразмерного ущерба их назначению (абз. 1 п. 1 ст. 130 ГК РФ). Жилье, нежилые помещения, а также машино-места (места для размещения транспортных средств), если границы таких помещений, частей зданий или сооружений описаны согласно требованиям закона о кадастровом учете (абз. 3 п. 1 ст. 130 ГК РФ). Воздушные суда, морские суда, суда внутреннего плавания, которые подлежат госрегистрации. Такие объекты отнесли в данную категорию в силу закона, а не их природы. В статье указали, что к этой же категории по закону может принадлежать и другое имущество (абз. 2 п. 1 ст. 130 ГК РФ).

Таким образом, в законе определение объекта недвижимости связано с понятием недвижимой вещи. Если имущество не относится к трем первым категориям, его признают движимым (п. 2 ст. 130 ГК РФ).